柳州这小区遇难题！20部电梯被迫停运物业：没这笔费用

  该小区5栋高层住宅楼20部电梯已经全部停运，居民们出行只能靠步梯上下楼，十分不便。

  “这几栋高层住宅楼层高为24层或者26层，电梯停运后，住在高层的居民出门非常不便，上下楼爬楼梯把人累得汗流浃背。特别是家里有老人小孩的，上下楼更是成为难题。有些坐轮椅的老人，只能靠几个人抬着上楼。”该小区居民韦先生介绍说，电梯停运给高层的居民带来烦，令大家苦不堪言。

  居民们介绍说，正和城D区共计有5栋高层住宅楼，每个单元两部电梯，共计20部电梯。该小区2015年交房以来，电梯的维保和年检都是由物业负责，之前相关费用也是由物业从物业费里支出。

  不过，10月18日物业突然发布通知，称电梯年检费由业主分摊，10月30日，物业再次发布通知称业主缴纳电梯年检费的人数过少，不足以支付电梯年检检测费，只能对20部电梯进行停梯整改。

  据该社区物业工作人员介绍，该小区从交房至今，每年的电梯年检费用都是物业公司垫付，现由于较多业主欠缴物业费、电梯维保费等原因，物业公司无力再垫付，检验测试公司也无法发放电梯检验合格证。

  由于业主投诉电梯检测过期，柳东市场监督管理局下发通知，要求D区高层20部电梯必须在10月27日前悬挂有效标志，逾期将采取电梯停止运行处理。经申请，柳东市场监督管理局延长了3日整改期限，但是缴费率仍然不足一半。

  “根据与业主签订的服务合同约定，物业管理费不包含电梯年检费，这笔费用应由业主分摊。”物业工作人员介绍说，虽然物业工作人员近期每天晚上都下户做工作，但截至10月30日中午12时，物业仅收到D区高层业主290户交来电梯年检检测费11250.6元，不足以支付D区应缴的38200元电梯年检检测费。

  物业公司非常无奈，只能按市场监督管理局下达的《特定种类设备安全监察指令书》整改要求，于10月31日凌晨开始，对D区高层未能取得电梯检验合格证的20部电梯进行停梯整改，直至取得电梯检验合格证后方可恢复运行。

  对于业主们质疑之前为何不用缴纳电梯年检费和维保费，而现在又突然要缴纳电梯费用的问题，物业工作人员称，一直以来物业费都不包含电梯费，之前不收电梯费是因为此前物业费缴费率高，物业愿意牺牲一些利益帮业主“覆盖”掉一些电梯费用。如今物业费缴费率很低，物业入不敷出，没有能力帮“覆盖”了。

  对于物业费和电梯费，该物业工作人员还表示，根据自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅桂价格〔2018〕108号文件第五条物业服务收费项目的条款，物业管理费不包含电梯年检检测费及维保费。

  据该小区前期物业服务合同，也有条款约定物业费包含物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用（不含电梯）。

  10月31日上午，由于业主们对于物业的解释并不认可，不少业主到物业办公室希望物业采取一定的措施保障电梯正常运行。

  有业主表示，之所以物业费缴费率过低是因为物业服务质价不相符，业主们不认可。此外关于电梯费，根据2014年8月1日实施的《柳州市居住小区物业服务收费管理细则》（柳价格〔2014〕99号），物业收费标准实行“一贯制”，当时调整物业服务费，不再区分路灯费、电梯电费、维护费等，而是将所有公共部分全部纳入物业服务费，实行一费制，包括综合管理服务、公共区域秩序维护、绿化日常养护服务、电梯升降系统（运行及维护）、供水系统等。也就是说，电梯的运行维护费、年检费均包含在物业服务费中。

  而物业公司依据的自治区物价局和自治区住房和城乡建设厅桂价格〔2018〕108号文件，在该文件标准中物业费确实不含电梯费。但是文件里也有明确规定，新制定的住宅前期物业服务费政府指导标准于2021年8月1日起执行。正式发文之前已签订前期物业服务合同的仍按原合同约定执行。

  该小区业主认为，该小区是2015年交付的，而新规则是2021年8月1日起执行。该小区相关物业费和电梯费应当依据《柳州市住宅社区物业服务收费管理细则》（柳价格〔2014〕99号）来执行。

  对此，广西至和律师事务所李发翔律师认为，由于业主与物业公司签订的前期物业合同违反地方性法规，有可能“不含电梯”的约定无效。业主可以查看当时物业公司的报价，是否包含电梯维护保养以及年检的内容。同时，业主可查看同级别的物业公司，类似的小区同样的价格是否包含电梯维保及检验费用。 如果目前的收费价格，物业公司承担检验费用还有微利，应该支付该检验费用；如果物业费价格过低，物业公司亏损严重，要求物业公司承担电梯检验费用则有失公平。

  据正和社区工作人员介绍，就该小区电梯停运问题，社区此前也想召集各方召开协调会，不过由于没有业主代表报名参与，协调会没有开成。下一步，社区将继续联系相关部门，加强协调处置，力争妥善处理好停梯问题。

  10月31日晚，该社区物业在业主群发布通知称，经多方沟通协调，检验测试公司同意按单元支付检测费的方式获得合格证。D2栋1单元和2单元的业主已垫付本单元未缴纳之差额，该单元电梯合格证得到更新，电梯回到正常状态运行。